¿CUANTO VALE UN CAMPO DE GOLF?

El Zaudín (Sevilla), una de las últimas operaciones de compra-venta de campos de golf.

Francisco Aymerich

Parece que ha llegado la hora de las ventas/compras en el Golf Español. Después de unos años, a partir de la crisis de 2008, en que la situación inmobiliaria y financiera arrasó, literalmente, esta industria, con los bancos convirtiéndose en los mayores propietarios, involuntarios, de campos de golf, empieza la nueva etapa. Los propietarios, la mayoría de las veces a la fuerza, ya quieren/necesitan vender estos activos, y parece que, afortunadamente,están apareciendo inversores con "apetito" por nuestros campos.

Están entrando inversores de distinto tipo, desde grandes fondos internacionales, como Cerberus, que adquirió Sotogrande, o Lone Star, participando en Vilamoura, a grupos familiares, o, incluso, grupos de aficionados al golf que se agrupan en instrumentos mercantiles adecuados para participar en estas operaciones.


Esta etapa de transacciones de campos de golf, está empezando a coger velocidad. Creo que es una muy buena noticia, eso sí, siempre que el Sector demuestre estar a la altura de la oportunidad. Es importante que demostremos, tanto a los "salientes", como a los nuevos "entrantes", que somos capaces de acompañarles, desde la valoración de los activos, pasando por las "due dilligence", complejas en estos negocios, hasta la operación post-venta o post-compra. Esta profesionalidad en todo el proceso será el mejor aval para que se agilicen estas operaciones, y que los que lleguen confíen en esta industria, y la vean como un sector maduro, y fiable.

Uno de los puntos clave para que se consoliden muchas de las numerosas operaciones que están en la "cocina", es la adecuada valoración de los activos, aspecto mucho más complejo que en la mayoría de otras actividades.

¿Cuanto vale un campo de golf?, esta es la gran cuestíon. Aquí suelen empezar alguna de las discrepancias entre el interesado, y el propietario. Enseguida aparece el "book value", que es el valor en que el propietario lo tiene en su balance. Este efecto del "book value", afortunadamente está jugando a mejor, ya que la ingente cantidad de provisiones  a las que se han visto obligados a afrontar las entidades financieras, los propietarios de la mayoría de los campos, ha producido que esa cifra ya esté bastante minorada.

Volviendo a la reflexión anterior, seguimos con la cuestión de ¿cuanto vale un campo de golf?, vamos a ver si somos capaces de crear un poco de criterio, que, evidentemente, nunca es soberano. Aúnque existen numerosos criterios de valoración, cuando se trata de un campo de golf, se suelen manejar tres.

1.-Valor de Reposición. Consiste en valorar lo que costaría volver a hacer ese mismo campo de golf. Aquí habría que imputar el coste del terreno, los permisos, las licencias, los proyectos, la obra, los costes administrativos, de gestión, de pre-opening....etc. Suele salir una cifra muy alta, 6-20 MM de Euros de rango habitual.

2.- Valor del Fondo de Comercio, En este caso, se consideran los valores de venta de activos similares, de la zona, del valor de la marca, y de la exclusividad (único campo con 36 hoyos de la localidad...o única licencia de golf para los próximos diez años...o...). En esta valoración se atiende más a aspectos emocionales, o incluso, de capricho.

3.- Valor de Descuento de Flujos de Caja. Se aplica para valorar activos "operacionales", como es el caso de los campos de golf. En este caso, se analiza, mediante un audit operativo, el cash-flow del negocio, considerando siempre el potencial, que no tiene porque coincidir con el actual. Este análisis del "cash-flow" potencial requiere mucho conocimiento, de la operación, del mercado, de la competencia, del turismo, del inmobiliario.... Una vez analizado ese potencial cash-flow, se multiplica por un número de veces equivalente dividir 100 entre el tipo actual del dinero, aumentado en x puntos. Por ejemplo, si el dinero está al 3% , lo lógico es que el comprador quiera sacar una rentabilidad superior, ya que tiene más riesgo que un bono del estado, y quiera sacar, por ejemplo, un 10%, entonces, si dividimos 100 entre 10, nos dá 10 veces por las que deberíamos multiplicar el cash-flow potencial para alcanzar la valoración por este método.

Entonces, ¿que recomendamos? ¿cual de los métodos utilizamos?, mi respuesta es que deberemos descartar el Valor de Reposición, que indica cuanto "cuesta", y no, cuanto "vale. El Fondo de Comercio lo sigo mirando, pero, sólo como un parametro corrector, y elijo el de Descuento de Flujos de Caja como método más vinculante, corregido al alza, o a la baja, por algunos datos que nos dá el método de Fondo de Comercio. Por ejemplo si es la última licencia de golf que se vá a dar en una zona de mucha demanda, lo utilizaré como corrector al alza, igualmente lo usaré al alza, si por ejemplo, el año que viene se va a celebrar la Ryder Cup en el campo...y, en cambio, usaremos correctores a la baja, si, también por ejemplo, sabemos de cierta amenaza de restricciones de agua, o datos de amenazas similares. El concepto aplicado se explica por la naturaleza de un campo de golf como activo 100% operacional, mucho más que patrimonial.

Como resumen, ya hemos establecido los criterios de valoración, pero el proceso no acaba ahí, ahora hay que ver como ajusta una cosa con la otra, si el valor obtenido es muy inferior al "book value", habrá que ver como nos acercamos, ya que a nadie le gusta contabiizar una gran pérdida de balance. En esas situaciones, muy habituales, hay que ver como se aproximan las posiciones, todo depende de la necesidad de "salir" del propietario y de la prisa por "entrar" del comprador. Todo lo anterior no quita, que si el comprador tiene activos inmobiliarios y/o turísticos en la zona del campo, pueda considerar otros valores, ya que en ese caso, el campo, además de su valor directo, contribuirá a revalorizar esos otros desarrollos.

Antes de terminar esta reflexión, y después de transmitir los criterios de valoración, no me quiero olvidar de lo importante que es la "due dilligence" previa, ya que, a parte de revisar los aspectos económicos, y físicos del activo, hay que analizar con gran detalle otros epígrafes, tanto o más relevantes, como son las licencias, de actividad, de uso..., el aprovisionamiento de agua, aspecto crítico, y muchos otros aspectos que son vitales para la naturaleza de los campos de golf.

Aquí termino esta reflexión de un aspecto que está candente en estos momentos, ¿Cuanto vale un Campo de Golf?

Gracias a todos,

Francisco Aymerich